"אם היקף ההתחדשות העירונית לא יגדל תהיה פה קטסטרופה"

בפברואר האחרון (2017) יצאה ממשלת ישראל עם תכנית אסטרטגית לדיור לשנים 2017 – 2040. התכנית התבססה בעיקרה על דוח שהוגש לממשלה ע"י צוות אסטרטגיה: דיור, שמטרתו היתה להכווין את מערכת התכנון בישראל, להביא לשינוי בפעילות המערכתית של שוק הדיור, כך שבעתיד ייווצר שוק מתפקד עם מוצרים איכותיים במחירים סבירים שנתמכים על ידי כלל התשתיות שנדרשות. למנוע מחסור תכנוני בעתיד, ולייצר סנכרון בין הקמת מגורים להקמת תשתיות.  

צוות אסטרטגיה :דיור הורכב מאנשי מנהל התכנון, המועצה הלאומית לכלכלה, משרדי השיכון ואוצר ויועצים חיצוניים.

הצוות קבע יעדים לפיזור הגאוגרפי העתידי של הדיור בישראל, תוך התחשבות ביכולות הקליטה של הפריפריה, במצוקת הקרקעות במרכז הארץ, בהתפלגות של הביקושים וביעילות הכלכלית של המשק בישראל.

את המסמך שפורסם כתבו עופר רז –דרור, ונעם קוסט מהמועצה הלאומית לכלכלה, בו הם מזהירים באופן חד משמעי מפני משבר חמור בתחום הדיור בישראל בשנים הבאות, אם ממשלת ישראל לא תתייחס ותפנים את ממצאי הדוח, ובהתאם תגדיל באופן משמעותי את היקפי התחדשות העירונית בכל רחבי המדינה בכלל  ובאזור המרכז בפרט.

לטענתם במידה ולא תפעל כך מדינת ישראל המשבר יבוא לידי ביטוי בעליית חדה של מחירי הדיור, כך שיבריחו אוכלוסייה חזקה מהמרכז הכלכלי ויפגעו ביעילות הכלכלית של מדינת ישראל.

שרשרת הייצור

אחת הבעיות העיקריות המשפיעות על פעילות יעילה של מערכת התכנון לטענתם של רז-דרור וקוסט היא שרשרת הייצור של הדירות בישראל, כלומר בירוקרטיה מתמשכת.

כיום נדרשות כ 12-15 שנים לבניית דירה בישראל, מתוכן בפועל רק כ 2-3 זהו זמן בנייה. מה שאומר שזמן הבירוקרטיה ארוך בהרבה ממה שצריך להיות. וכמו כן יש חוסר סנכרון בין הקמת מגורים להקמת התשתיות.

בשנת 2011 זמן תכנון ממוצע עמד על כ -6 שנים וכיום ירד לכ- 3 שנים. מדובר על שיפור משמעותי אשר נובע מרפורמות בחוק התכנון והבנייה, ממתן תקציבים ותקנים,  אך עדיין לא מספיק ויש עוד מקום לשיפור בצמצום הזמנים.

 מקור: נתוני מינהל התכנון ועיבוד המועצה הלאומית לכלכלה. 

גידול באוכלוסייה

כאשר הבירוקרטיה מתמשכת על פני זמן רב, העלויות של הקבלנים גדלות והם מגלגלים אותן לציבור בדמות מחירי שוק גבוהים. לכן לטענת צוות האסטרטגיה: דיור יש לחשוב על צרכי האוכלוסייה בעוד 15-20 שנה, אם דברים לא ישתנו, המערכת והציבור ימצאו את עצמם במרדף מתמיד של ייצור דירות, שיהיה על חשבון איכות בתכנון.

זו הסיבה שאחת מהמטרות העיקריות של צוות האסטרטגיה היתה לקבוע מה הם היקפי הבינוי שידרשו בשנים 2017 – 2040.

על פי ממצאי המודל של המועצה הלאומית לכלכלה, צרכי הדיור בישראל בשנים 2017 -2020 עומדים להערכתם על כ- 52 אלף יח"ד לשנה. בשנים 2026-2030 עולה המספר לכ- 61 אלף יח"ד בשנה, ובשנים 2036-2040 כבר עולה לכ- 67 אלף יח"ד.

כלומר, בשנים 2017-2040 יעמוד גידול צרכי הדיור בישראל להערכתם על כ – 1.5 מיליון יח"ד.

מקור: נתוני הלמ"ס ועיבוד המועצה הלאומית לכלכלה.

הפריפריה לא מושכת

אלמנט מרכזי וחשוב בתכנון האסטרטגי הוא פיזור גאוגרפי של בנייה חדשה בצורה ריאלית.

מערכת התכנון בישראל מסתמכת היום על תכנית מתאר ארצית תמ"א 35, אשר מגדירה את מדיניות התכנון הכלל ארצית. שאר התוכניות כפופות לה והיא מגדירה את השטחים עם פוטנציאל הבנייה.

בדיעבד מתברר כי יעדים אלו אינם ריאליים ושהממשלה לא הצליחה להתקרב למימושם.

על מנת לשכנע אוכלוסייה לעבור לפריפריה צריך להשקיע בתחבורה, לשפר את איכות החינוך, להעלות את רמת שירותי הבריאות, ובעיקר לדאוג לגיוון תעסוקתי איכותי ולגרום להעלאת השכר הממוצע. את כל אלו לא השכילה הממשלה לעשות עד כה לכן הפריפריה לא מושכת את הציבור.

על פי הצוות האסטרטגי הקצב של אזילת השטחים הפתוחים לבנייה לפי תכנית תמ"א 35, בהנחה שקצב הבנייה במסגרת התחדשות עירונית לא יגדל, הוא הרבה יותר מהיר ואינו בר קיימא.

חייבים להגביר את קצב ההתחדשות העירונית

במצב של היום לפי תכנית תמ"א 35 השטחים הפתוחים בהם ניתן לבנות מאפשרים בנייה של כ - 960 אלף יח"ד חדשות. בנוסף, במידה וקצב הבנייה במסגרת התחדשות עירונית ישאר כפי שהוא, תתאפשר בנייה של עוד כ - 120 אלף יח"ד מסגרת התחדשות עירונית. סך הכל מדובר בבנייה חדשה של כ - 1.08 מיליון דירות כך שביחס לצרכי האוכלוסייה ייווצר מחסור של כ- 420 אלף דירות.

הצוות האסטרטגי  קבע בדוח כי במידה וקצב הבנייה של התחדשות עירונית יישאר כפי שהוא, כבר בעוד כ – 18 שנה (שנת 2035) לא יישארו יותר שטחים פתוחים לבנייה באזור המרכז ו"נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית בעיקר במרכז הארץ".

עוד הוסיפו המומחים האסטרטגים להסביר כי השלכות של מצב זה יזלגו גם אל הכלכלה הישראלית ויגרמו לעלייה חדה במחירי הדירות ובעומסי התנועה. אנשים יגורו מחוץ למטרופולין, זמני הנסיעה לעבודה יגדלו והם יתקשו להגיע לעבוד בתל אביב, דבר אשר יפגע ביעילות הכלכלית של המשק.

לכן קבע הצוות האסטרטגי כי חייבים להגביר את קצב הבנייה של התחדשות עירונית מ- 12% בממוצע ל – 46% עד לשנת 2040, ועל הממשלה חובה להגדיל את המימון לתגבור של תשתיות על מנת שתהיה התפתחות תקינה של שוק הדיור בישראל.

בסקירה למחוזות השונים ההתפלגות דרמטית יותר. על פי מסקנות הצוות במחוז ת"א הכולל את העיר ת"א ואת ערי גוש דן, יש צורך להגדלה של הבנייה בהתחדשות עירונית מ- 34% ל – 72%. במחוז חיפה צריך להגדיל את שיעור הבנייה בהתחדשות עירונית מ – 13% ל- 55%. מחוזות צפון ודרום היעד צריך לגדול מ – 4-5% ל – 25%.

הצוות האסטרטגי קבע כי חייבים להגדיל את קצב הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, אך יחד עם זאת ציין כי זה לא הפתרון היחיד. לטענתם, גם בנייה בצפיפות גבוהה יותר מהמקובל היום, שיפור המערכות להסעת המונים בצורה שתאפשר לצופף ערים יאפשרו להרחיב את אזורי הביקוש.

תגובת מינהל התכנון לדוח שפורסם: "בימים אלו מגבש מנהל התכנון תכנית פעולה אסטרטגית ארוכת טווח לעשורים הקרובים. תכנית זו נועדה ליצור מלאי איכותי של יח"ד ותשתיות הנלוות להן אשר יענו על צרכי כלל האוכלוסייה בישראל בשנים הבאות.

מינהל התכנון היה שותף לכתיבת הדוח שפורסם ומוכיח מדוע ההתחדשות העירונית הינה צורך קריטי ברמה הלאומית.

גם במינהל התכנון רואים בהתחדשות עירונית צו השעה, לכן אנו פועלים למיצוי מיטבי של פוטנציאל הקרקע תוף שמירה על שטחים פתוחים.

כבר בימים אלו מגבשים תוכניות עבודה בכל המחוזות, על מנת לעמוד ביעדים של התכנית האסטרטגית שפורסמה, תוך הכללה של תשתיות לתחבורה ציבורית, אנרגיה, אזורי תעסוקה, מתקני בריאות וכד'.

אנו נשתף פעולה על כלל המשרדים הרלוונטיים והגופים הירוקים.